Bail commercial sous seing privé ou notarié ?

09 Juil 2021 Corporate

Alors que le bail commercial sous seing privé est celui rédigé par les parties ou leur conseil, le bail commercial notarié, comme son nom l’indique, est rédigé par un notaire. 

Quelles sont alors les différences entre bail commercial sous seing privé et bail commercial notarié ? Autrement dit:  l’appel à un notaire peut-il être précieux ?

 

Le bail commercial n’est en principe soumis à aucun formalisme particulier. Les parties n’ont ainsi aucune obligation de le formaliser par un écrit. Néanmoins, pour des raisons de preuve, l’écrit peut s’avérer nécessaire.

En outre, dans certaines hypothèses, la loi exige aux parties de recourir à un notaire et ce notamment lorsque le bail commercial porte sur des locaux affectés au débit de boissons, ou lorsque des boissons y sont entreposées. 

Cette spécificité est prévue directement par l’article 504 du Code général des impôts.

 

Le rôle du notaire lors de la rédaction du bail commercial 

En tant que professionnel du droit, le notaire doit procéder à la vérification de l’identité des parties au bail. Il doit également s’assurer que les règles applicables en matière contractuelle sont bien respectées et notamment les conditions de validité des contrats (consentement, capacité, licéité et objet du contrat).

Enfin, il veille au respect des dispositions relatives aux baux commerciaux prévues aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. 

Par ailleurs, lorsqu’il intervient dans la rédaction d’un acte, le notaire dispose d’un devoir de conseil à l’égard des parties contractantes. Ces dernières sont donc assurées d’être conseillées sur les éventuels risques de leur opération. 

 

 

Les avantages du bail commercial notarié 

Lorsqu’il est rédigé par un notaire, le bail commercial est revêtu de la force exécutoire. En outre, il s’agit d’un acte authentique et à ce titre a la même valeur qu’une décision de justice, contrairement au bail commercial sous seing privé.

En pratique, cette distinction trouve un intérêt en cas de non-respect par le preneur de ses obligations. 

Dans le cadre d’un bail commercial sous seing privé, le bailleur faisant face aux impayés de son preneur devra obtenir une décision de justice s’il souhaite faire jouer la clause résolutoire ou procéder à des mesures conservatoires avant toute procédure en paiement ou d’expulsion.

En présence d’un bail commercial notarié, le bailleur n’a pas à solliciter une décision judiciaire pour faire jouer la clause résolutoire ou mettre en œuvre des mesures conservatoires. Le bailleur pourra en obtenir l’exécution forcée ou pratiquer des saisies conservatoires en mandatant un huissier de justice qui procédera aux mesures adéquates.

Ainsi, vous l’aurez deviné l’apport du notaire confère la force exécutoire à l’acte entraînant un gain de temps et un allègement de la procédure pour le bailleur.

 

L’acte notarié ne fait pas partie des titres exécutoires sur le fondement desquels une expulsion peut être ordonnée. Par conséquent, l’existence d’un bail commercial notarié ne dispense pas le bailleur d’intenter une action en justice s’il souhaite obtenir l’expulsion du preneur.

Le bail commercial notarié est enregistré au service des impôts afin de lui conférer une date certaine et de le rendre opposable aux tiers.

Enfin, comme pour tout acte authentique, la seule possibilité pour l’une des parties de remettre en cause les clauses d’un bail commercial notarié est d’intenter une procédure d’inscription de faux. 

 

Cette procédure ne doit pas être prise à la légère : elle revient à remettre en cause un acte établi par un officier ministériel et pourra, en cas d’échec, donner lieu au paiement d’une amende civile.

L’acte notarié est également avantageux pour le preneur. Il permet d’attester du dépôt de garantie lors de la rédaction du bail, de son délai de restitution lors de son départ ainsi que les conditions de non-restitution.

Par conséquent, le bail commercial notarié est donc un gage de fiabilité et de sécurité juridique pour les parties. 


A noter : Dans les deux cas, le juge qui accorde des délais de paiement au preneur qui rencontre des difficultés financières peut suspendre la mise en œuvre de la clause résolutoire, à condition que la résolution n’ait pas été constatée ou prononcée par une décision ayant autorité de la chose jugée.


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