La résiliation du contrat de bail commercial en redressement judiciaire

Entreprises en difficulté

Lors de l’ouverture d’une procédure collective, le contrat de bail commercial en cours se poursuit, quand bien même les loyers ne seraient plus payés. Toutefois, il est possible pour l’administrateur ou le liquidateur judiciaire nommé d’exiger une résiliation de ce bail.

En effet, l’administrateur ou le liquidateur peut décider de résilier le bail par simple information du bailleur (envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception). La résiliation intervient alors à la date de réception de la lettre, sans qu’il soit nécessaire de solliciter l’autorisation du juge-commissaire.

 

  • Sur la résiliation du bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans minimum. Toutefois, le locataire peut y mettre fin à l’issue de chaque période triennale, en respectant un préavis de 6 mois, conformément à l’article L 145-9 du Code de commerce.

En principe, l’ouverture d’une procédure collective n’a aucune conséquence sur le contrat de bail.

Toutefois, le liquidateur ou l’administrateur judiciaire peut, au vue des circonstances, décider de résilier le bail, sans attendre la fin d’une période triennale conformément à l’article L 622-14 du Code de commerce :

« Sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l'inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif (…) ».

Cette résiliation intervient sans préavis.

Le bailleur peut néanmoins demander, au titre de l’inexécution, des dommages et intérêts qui doivent être déclarés au passif de la société redressée.

 

  • Sur la restitution du dépôt de garantie

Le preneur peut-il récupérer de façon immédiate son dépôt de garantie ?

A l’entrée dans les lieux, le bailleur est en droit d’exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du preneur (loyers impayés, coût de remise en état des locaux en cas de différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie).

A l’occasion d’une procédure collective, si l’administrateur judiciaire décide de résilier le contrat, le bailleur sera tenu de restituer le dépôt de garantie.

Cependant, le bailleur a la faculté de différer la restitution des sommes versées tant qu’il n’a pas été statué sur d’éventuels dommages et intérêts, conformément à l’article L 622-14 du Code de commerce :

« (…) Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu'à ce qu'il ait été statué sur les dommages et intérêts (…) ».

Ainsi, lorsque l’administrateur résilie le contrat de bail, le bailleur a la possibilité de conserver le dépôt de garantie jusqu’à ce qu’il soit statué sur d’éventuels dommages et intérêts.

La restitution du dépôt de garantie sera alors soumise à la compensation de dettes connexes entre les dommages et intérêts dus au titre de la résiliation du bail et le dépôt de garantie conservé par le bailleur. C’est d’ailleurs le sens de la décision de la Cour d’appel de Paris du 24 septembre 2019 (CA. Paris, Pôle 5, chambre 8, 24 septembre 2019 – n°17/21547).

 

  • Sur la garantie à première demande dans un contrat de bail commercial 

La garantie à première demande est définie à l’article 2321 du Code civil :

« La garantie autonome est l'engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.

Le garant n'est pas tenu en cas d'abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d'ordre.

Le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l'obligation garantie.

Sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l'obligation garantie ».

Ainsi, une garantie à première demande est un acte par lequel un garant s’engage à payer, à la demande du bénéficiaire, une somme d’argent déterminée, sans pouvoir soulever d’exception, objection ou contestation tenant à l’exécution de l’obligation garantie aux termes du contrat de base.

La garantie à première demande est indépendante du contrat principal. Cette particularité va lui conférer une efficacité supérieure à celle des sûretés accessoires au contrat comme le cautionnement.

La seule possibilité pour pouvoir se dégager de la garantie à première demande semble être la requalification de ladite garantie en cautionnement, pouvant ainsi entraîner l’annulation de l’engagement en cas de non-respect des règles propres au cautionnement.

 


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